하자진단
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하자진단
하자진단은 건축물에서 발생한 다양한 결함을 전문적으로 파악하는 과정을 말합니다.
하자진단은 그 원인을 명확히 규명해 보수 방향을 제시하는 중요한 절차입니다.
하자진단
- 하자의 개념
건축물의 하자란 건축물의 기능상, 안전상 미관상 지장이 있는 것을 말하며 건축물의 완공된 시점 또는 완공 이후 기대 되었던 상태와 실제 상태상의 격차가 되는 것을 하자라 한다. 하자는 공사상의 잘못으로 건물에 균열이 생기거나, 비틀림, 들뜸, 침하, 누수, 작동 또는 기능불량 등이 발생하였을 경우 모두 하자라고 볼 수 있다. 준공 이후 가장 많이 발생되는 하자는 방수공사 부실로 인한 누수현상, 단열 방음공사 부실로 인한 결로 및 열 손실, 설비공사 미비로 인한 하수오수배관의 막힘, 역류, 누수 등이 있다.
- 변경시공(상이시공 포함)의 개념
사업주체 및 시공사가 고의 또는 과실로 설계도면이나 시방서대로 시공하지 아니하고 상이하게 시공하였다거나, 저질의 다른 제품의 자재를 사용하거나 임의대로 설계를 변경하여 시공한 상태를 말하며 예를 들어 바닥 마감재의 재료변경 및 설비배관의 재료변경, 관경축소, 창호의 유리두께 변경이 오시공(변경시공)으로 볼 수 있다.
- 미시공의 개념
사업주체 및 시공사가 고의 또는 과실로 설계도면이나 시방서대로 시공하지 않은 상태를 말하는데 예를 들어 조경 식재의 수량을 줄이거나, 옥상의 방수를 미시공하였거나, 주방 씽크대 하부 바닥에 마감재를 미시공하였을 경우에 해당한다.
- 하자진단 수행
건축물 하자진단은 상기 사용승인 전 하자와 사용승인 후 하자에 의한 대상건물의 실제 피해 여부를 조사하고 그에 따른 건물의 안전성 및 사용성 평가를 수행하며, 보수보강공법을 제시하고 제비용을 산정하여 보고서를 제출한다.
- 하자 진단 모습
강도 테스트
비파괴 검사
- 하자진단의 필요성
분쟁 발생시 발생된 하자의 발생시기를 입증하기 위하여 반드시 사업주체(건축주) 또는 시공자에게 하자보증기간 안에 근거자료를 통해 하자보수를 요구해야 한다.
대부분 육안으로 보이는 일반적인 하자보수를 요구하고 있지만, 육안으로 확인되지 않는 숨어 있는 하자 즉, 준공도면과 다르게 시공한 오시공, 미시공, 변경시공한 하자가 상당히 존재하고 있으므로 이러한 숨어 있는 하자를 찾아내기 위해서는 전문장비와 전문가의 도움이 요구된다.
• 사업주체의 하자보수 관행적 면피처리
준공이후 사업주체 및 시공사는 하자보수의 적극적인 이행보다는 부분땜빵식 공사로 보증기간 만료시점까지 미루거나, 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다.
• 하자발생 입증의무가 비전문가인 입주자에게 있음
준공이후 사업주체 및 시공사에게 하자보수를 요구할 경우 하자의 정확한 원인과 보수방법을 입주민이 제시하여야 하고 보증기간 내에 하자가 발생했다는 것을 입증해야 한다.
• 하자·오시공·미시공 조사 및 진단
완공된 건축물의 하자·오시공·미시공에 대해 정확한 원인과 보수방법, 보수비용을 입증하기 위해선 설계도면과 계약서류를 통해 전문인력과 전문 조사장비가 필요하다.
• 하자보증금청구 또는 손해배상의 까다로운 절차
하자진단을 통해 하자보증금을 청구하거나, 손해배상을 청구할 경우 까다로운 절차 때문에 행정 및 소송의 기술적인 지원이 필요로 하다.
- 하자진단의 계획 및 절차
하자진단 보고서 내역
- 하자의 개념
- 하자의 발생 시기
- 하자보수의 방법
- 하자보수 비용산출
사후관리 처리
- 하자 협상 합의 도출
- 하자보수공사감리
- 하자소송 전문 변호사 선임
- 하자보수공사 자문 및 공사시행
하자보증금청구
- 하자보증금 청구
하자(이행)보증금이란 도급계약에 있어서 완성된 목적물이나 완성 전에 성취된 부분에 대하여 하자가 있을 때에는 수급인이 그 도급인에 대하여 하자를 보수할 의무가 있습니다. 이와 같이 수급인이 공사 후에 발견될지도 모르는 하자의 보수를 보증하기 위하여 도급인에게 예치하는 금전이 하자보증금 또는 하자보수보증금입니다.
- 공동주택하자(이행)보증금이란
주택건설촉진법 제39조 제15항의 규정에 의한 대통령이 정하는 바에 따라 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있는 사업주체(건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주를 포함한다)가 입주자 또는 입주자 대표회의 등을 통해 하자보수 요구에 대해 고의·부도·파산 등으로 인하여 하자보수책임 이행을 하지 못하게 된 경우, 입주자의 권리를 보호하기 위하여 하자보수 이행을 담보하기 위한 제도입니다. 일반적으로 빌라·연립주택 등 공동주택을 건립할 때 건축주가 전체 건축비의 3%에 해당되는 금액을 하자보수를 위해 서울보증이나, 건설공제조합, 대한주택보증회사에 보증 형태로 예치합니다.
하자보증금 청구는 우선 입주자 대표회의를 통해 건축주에게 하자보수이행을 요청하고 건축주가 이를 제대로 이행하지 않을 경우 관련업체나 구청 등을 통해 하자보증금 예치여부를 확인하여 보증기관을 통하여 청구하며 보상받은 보수비용으로 주택에 대한 하자보수공사를 하면 됩니다.
- 하자(이행)보증금 보증기간
사업주체가 보수의무를 부담하는 하자담보책임기간은 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 다르게 규정되어 있다. 주택법 시행령 제59조 제1항 별표6과 별표7은 하자담보책임기간을 준공시점으로 1년, 2년 3년 4년, 5년, 10년으로 구분하고 있습니다.
- 하자(이행)보증금 청구시효
청구시효는 보증서에 기재된 책임기간 동안만 보증책임을 지기 때문에 보증기간안에 하자보증금을 청구하지 않고 지연할 경우 공동주택관리법령 제16조2 제1항 하자보수기간 이내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보증금에서 다음 각호의 규정에 의한 금액을 순차적으로 사업주체에게 반환됩니다. 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다).
- 시설공사 하자담보책임기간
[주택법 시행령 별표6]
하자보수대상, 하자의 범위 및 시설공사별 하자담보 책임기간 (제50조 제1항 관련)
하자의 범위
공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착/접지 또는
결선불량, 고사 및 임상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능, 미관 또는
안전상의 지장을 초래할 정도의 하자
시설 공사별 하자담보기간
[주택법 시행령 별표7]
내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보 책임기간 (제59조 제1항 관련)
하자의 범위
가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우
나. 제62조 3항의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우
내력구조부별 하자보수 기간
가. 기둥, 내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다.): 10년
나. 보, 바닥 및 지붕: 5년
하자진단 보고서 내역
- 하자의 개념
- 하자의 발생 시기
- 하자보수의 방법
- 하자보수 비용산출
사후관리 처리
- 하자 협상 합의 도출
- 하자보수공사감리
- 하자소송 전문 변호사 선임
- 하자보수공사 자문 및 공사시행
